Капитальный ремонт по договору аренды: за чей счет он будет проводиться.
В соответствии с ч.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если стороны «забудут» указать в тексте договора пункты, оговаривающие вопросы капитального ремонта, то после подписания и регистрации договора указанная статья ГК РФ будет напрямую регулировать отношения арендатора и арендодателя. И в случае возникновения объективной или субъективной (по заявлению одной из сторон) необходимости проведения капитального ремонта эта работа и затраты на ее осуществление целиком должны лечь на плечи арендодателя. Такое положение будет полностью соответствовать ст.210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества непосредственно на собственника. Любые попытки принудить арендатора к проведению капитального ремонта будут безосновательны, а в случае судебного разбирательства заявленное требование не подлежит судебной защите. Конечно, если не будет доказано, что необходимость в таком ремонте возникла по вине арендатора.
Если арендодатель нарушает свои обязательства, арендатор может произвести капитальный ремонт за счет собственных средств. Затем он будет иметь право требовать от арендодателя возмещения расходов. Но они будут возмещены только в том случае, если они относятся к неотложному капитальному ремонту. Поэтому арендатор должен представить доказательства того, что.
капитальный ремонт был вызван неотложной необходимостью.
арендодатель такой ремонт в разумный срок не произвел.
Естественно, арендодатель должен быть уведомлен о необходимости ремонта. Чтобы арендодатель возместил все расходы, связанные с ремонтом, арендатору необходимо оформлять в установленном порядке все отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств, отражая их в бухгалтерской отчетности своего предприятия. Например, если арендатор заключил договор с бригадой вольнонаемных рабочих из стран СНГ, то для арендодателя, даже если он и согласится оплатить эти работы или соразмерно уменьшить арендную плату, могут возникнуть серьезные проблемы, особенно в том случае, если арендодатель не является собственником имущества или оно находится в государственной собственности.
Второй вариант — изначально закрепить в тексте договора положения о капитальном ремонте. Необходимо указать, кто будет его проводить, кто и в каком порядке профинансирует. Возможно, это будет долевое финансовое участие или каждая из сторон возьмет на себя обязанности по проведению капитального ремонта определенных помещений, систем, коммуникаций и т.д.
Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Возможно, арендодатель предоставит ему взамен иные помещения. Следует оговорить, например, что они должны находиться на той же территории, в том же здании и т.д. будет ли предоставлена связь, изменится или нет арендная плата. Важно: если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности предприятия, организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери. Например, стоит закрепить в договоре обязанность арендодателя заблаговременно информировать арендатора о дате начала и окончания таких работ, а также о том, какие именно работы будут проводиться непосредственно в арендуемых помещениях.
Если стороны при обсуждении условий договора решили оговорить порядок произведения капитального ремонта, а собственник настаивает на том, чтобы эта обязанность была возложена на арендатора, то последнему для защиты своих интересов нужно внести в договор соответствующие пункты. Это может быть право на соразмерное уменьшение арендной платы либо зачет стоимости ремонта в счет арендной платы. Необходимо также учесть, в какие сроки должен быть проведен такой ремонт, будет ли собственник утверждать сметы и участвовать в подписании актов приемки работ. Возможно, что собственник имеет свои соображения о том, как должен проводиться ремонт. Если же в помещении необходимо провести особые виды работ (покрытие конструкций, стен огнезащитными материалами и т.д.), это также следует оговорить либо в самом договоре аренды, либо в приложении к нему. Но и этого бывает недостаточно.
Пример. В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При заключении договора арендатор заявил, что для достижения целей аренды ему необходимо переоборудовать помещения. В одном из пунктов договора такая возможность была предусмотрена. В этом же договоре было указано, что капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещения возмещаются арендатору путем частичного (до 50%) погашения арендной платы в течение 24 месяцев при предоставлении согласованных с самим собственником актов на выполнение работы. Работы были выполнены. Но арендатор на свое требование о соразмерном снижении арендных платежей получил от арендодателя отказ. Собственник мотивировал его тем, что у него нет достаточных оснований для уменьшения платежей, поскольку он не участвовал, как это было предусмотрено договором аренды, в согласовании актов на выполненные работы (не подписывал акты приемки работ и пр.). Арендатор оказался в сложном положении. Путем переговоров этот вопрос все-таки был урегулирован, но арендатору не удалось вернуть всех вложенных в ремонт и переоборудование помещения средств.
Бывает и наоборот. Если стороны заранее не оговорят пределы стоимости капитального ремонта, может статься, что арендодатель станет должником арендатора. Нередко взыскание такой задолженности становится поводом для обращения в суд. На практике на основании судебного решения взыскать такую задолженность возможно только в случае надлежащего и однозначного подтверждения понесенных арендатором расходов по капитальному ремонту (сметы, акты, кассовые и товарные чеки, платежные поручения, договоры). При определении размера затрат арендатора, подлежащих возмещению, суд исходит не только из представленных доказательств, но и из того, насколько те или иные затраты были обоснованы с точки зрения здравого смысла. Из затрат арендатора подлежат возмещению только те, произведение которых было необходимо (замена труб, коммуникаций, укрепление конструкций и т.п.). Заранее не оговоренные «излишества» (фонтаны, камины, «теплые полы» и пр.) или дорогостоящие конструктивные улучшения, согласия на которые в процессе ведения ремонтных работ собственник не давал, возмещены не будут. Впрочем, собственник может и согласиться со всеми или частью тех улучшений, которые были произведены по инициативе арендатора.
Если арендатор согласился на произведение капитального ремонта за свой счет без уменьшения размера арендной платы, возмещения стоимости ремонта и иных льгот со стороны собственника, это условие впоследствии будет истолковано буквально и контрагентом по сделке (т.е. собственником), и судом. С момента вступления в силу договора, содержащего такое условие, в течение срока его действия эта обязанность собственника будет полностью переложена на пользователя — арендатора. Ссылка арендатора на заблуждения относительно существа и природы сделки в целом или конкретно этого ее условия не сможет реально изменить ситуацию.
Если арендатор соглашается на произведение капитального ремонта своими силами (например, ему нужно занять именно это помещение, и арендовать его удастся не иначе как с обязательным условием капитального ремонта), лучше не указывать конкретный срок его осуществления, а предусмотреть в договоре условие «разумного срока, обуславливаемого необходимостью капитального ремонта.
Тогда арендатору достаточно добросовестно исполнять все свои обязанности по закону и договору. А в случае судебного разбирательства по иску собственника доказывать то, что эта необходимость в проведении капитального ремонта все-таки наступила, должен будет сам собственник (арендодатель). Ему предстоит получать справки, заключения экспертов и прочие документы и доказательства, на сбор которых потребуется не один месяц. Практика показывает, что далеко не всегда суды при рассмотрении таких дел встают на сторону собственника.
Перед заключением договора обратите внимание на данные технического паспорта БТИ. Обязательно потребуйте его предъявления. Он должен быть выдан не ранее чем за шесть месяцев до заключения договора аренды. Попросите у собственника материалы независимой оценки стоимости и общего состояния здания, сооружения, помещения. Если недвижимость застрахована, попросите ознакомить с условиями договора страхования. В противном случае арендатор может против воли оказаться втянутым в конфликт страхователя (выгодоприобретателя) со страховой компанией.
Если срок действия договора аренды заканчивается, а капитальный ремонт даже и не начат и у арендатора нет желания его производить, то арендатору, если он испытывает давление со стороны собственника, имеет смысл как можно дольше тянуть время. Например, можно прибегнуть к услугам независимого эксперта, хотя это и повлечет дополнительные расходы.
В случае проведения капитального ремонта за счет арендатора сторонам рекомендуется заранее уточнить и соответствующим образом отразить приложениями к договору, что именно должно ремонтироваться, заменяться, какие работы необходимо произвести. Например, если арендатор занимает небольшое помещение в многоэтажном здании, должен ли он участвовать в таких работах, как обновление фасада здания, ремонт или замена кровли, лифтов, сантехники в уборных. Как правило, собственники стремятся, чтобы арендатор участвовал финансами, и, как правило, немалыми. Иногда собственники при проведении подобных ремонтных работ предлагают арендаторам финансово поучаствовать в ремонте мест общего пользования (холл, столовая, конференц-зал). Чаще всего арендодатель скрывает от арендатора полную смету расходов. Поэтому в договоре аренды лучше заранее указать объект или объекты капитального ремонта и четко установить, что это исчерпывающий перечень.
Досрочное рсторжение договора.
Гарантия защиты прав стороны, добросовестно выполняющей свои обязательства по договору аренды, от самовольных (недобросовестных) действий другой стороны — установленный ГК РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору.
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Если же арендатор, вопреки обязательствам, не производит в установленные договором или «разумные» сроки капитального ремонта, арендодатель также вправе потребовать досрочного расторжения договора. Он может это сделать и тогда, когда эта обязанность возникает у арендатора по закону.
Пример. Общероссийская общественная организация «Союз потомков Российского дворянства — Дворянское собрание» заключила договор аренды здания, являющегося памятником истории и культуры. По условиям этого договора арендатор взял на себя следующие обязательства.
использовать помещения исключительно по прямому назначению.
содержать их в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии.
без письменного разрешения арендодателя не производить их перепланировку и переоборудование.
своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт внутри арендуемых помещений.
Все эти пункты договора арендатор нарушил. Министерство имущественных отношений РФ обратилось в арбитражный суд. На основании актов приема-передачи имущества в аренду, проведенных проверок использования и содержания спорных помещений, документации БТИ, представленных сторонами писем, которыми они обменивались, суд по иску о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений установил следующие факты.
1. Арендатор не произвел текущий и капитальный ремонт помещений в предусмотренном договором объеме. Сроки проведения ремонта истекли. Суд не убедили доводы ответчика, что взятые им обязательства по проведению капитального и текущего ремонта внутри здания не могли быть исполнены, т.к. арендодатель не произвел капитальный ремонт с внешней стороны здания. Во-первых, сроки проведения ремонта арендодателем в договоре не были установлены. Во-вторых, в случае неотложной необходимости (согласно ст.616 ГК РФ) арендатор был вправе самостоятельно произвести такой ремонт, потребовав от арендодателя соответствующего возмещения.
2. Значительная часть помещений подверглась перепланировке, на проведение которой арендодатель согласия не давал. Несмотря на то, что данное обстоятельство не было указано в договоре аренды в качестве основания к расторжению договора аренды, суд посчитал, что это не исключает возможности применения ст.450 ГК РФ («Основания изменения и расторжения договора») и ст.619 («Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
3. Был признан установленным факт размещения сторонних организаций в арендованных помещениях без разрешения арендодателя.
4. Арендатор не обеспечил сохранность и восстановление здания–памятника. Более того, его состояние значительно ухудшилось.
Иск удовлетворен в полном объеме.
Смысл ст.619 «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя» и ст.620 «Досрочное расторжение договора по требованию арендатора» ГК РФ в том, что при наличии установленного договором аренды срока действия договора досрочное расторжение такого договора по требованию одной из сторон производится в судебном порядке. Таким образом добросовестный исполнитель условий договора оказывается защищен от произвола.
Ст.619 и 620 ГК РФ содержат перечень оснований, который подлежит расширительному толкованию. Этот перечень не может быть сокращен сторонами. Например, условие договора аренды об отказе от прав требования расторжения договора по одному из оснований, указанных в данных статьях, является ничтожным.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления письменного предупреждения (напоминания) арендатору о необходимости исполнить свои обязательства в срок. Следовательно, арендодатель должен принять меры к сохранению «материальных следов» такого уведомления — наглядно доказать, что арендатору такой документ направлялся (и, желательно, что он был получен). Почтовое уведомление о вручении не является полноценным доказательством, поскольку не подтверждает, что в конверт было вложено именно предупреждение (напоминание), а не что-нибудь другое. Если арендодатель не докажет, что предупреждение было направлено, суд может в соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ отказать в принятии иска к рассмотрению. Это дает возможность арендатору устранить в разумные сроки допущенные нарушения; в этом случае требование арендодателя о расторжении договора по ранее указанному основанию не будет подлежать удовлетворению.
Суд должен исследовать доводы сторон и с учетом фактических обстоятельств дела и требований законодательства разрешить вопрос.
Арендатор в споре о досрочном расторжении договора имеет несколько привилегированное процессуальное положение. Ст.620 прямо не обязывает предварительно письменно уведомлять арендодателя о необходимости устранения нарушений. Но в соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ арендатор все-таки должен предложить арендодателю расторгнуть договор. В случае согласия на то арендодателя и отсутствия принципиальных споров по условиям расторжения договор может быть расторгнут и во внесудебном порядке.
В судебном порядке вопрос о досрочном расторжении договора по инициативе арендатора решается.
при отказе арендодателя расторгнуть договор во внесудебном порядке.
в случае отсутствия ответа на предложение о расторжении в установленный в этом документе срок. Если указание о сроке отсутствует, то в соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ такой срок составляет 30 дней.
Чтобы не спровоцировать конфликт либо формальное судебное разбирательство по поводу досрочного расторжения договора аренды, иногда целесообразно включать в договор аренды условие о том, что договор заключен на неопределенный срок, либо вовсе не определять этот срок в договоре (п.2 ст.610 ГК РФ). Тогда каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Закон или договор может устанавливать иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
