А начал свое выступление, которое открывало конференцию сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник со своего традиционного экономического анализа, на основе которого он и пытается прогнозировать поведение рынка недвижимости.
А начал свое выступление, которое открывало конференцию сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник со своего традиционного экономического анализа, на основе которого он и пытается прогнозировать поведение рынка недвижимости. За основные ценообразующие факторы рынка недвижимости при таком методе прогноза он принимает показатели по оттоку капитала из страны, ценам на нефть и курсу доллара. Надо сказать, что эти основные показатели уже достаточно давно служат основой для различных прогнозов Стерника. И в целом, особенно в спокойные времена, такие прогнозы отличались достаточной точностью. Но вот в переломные периоды результаты скорее говорили только о тенденциях рынка. К примеру, на жилищном конгрессе, проходившем в 2008 году, господин Стерник заявил, что «Некоторое снижение цен в начале следующего года возможно, но оно не будет ни существенным, ни длительным. К концу 2009 года начнется новый цикл роста цен». Прогноз не оправдался на все 100%.
По последнему прогнозу Стерника цены на недвижимость должны были бы продолжать падать, по крайне мере, в Москве. Но за последнее время они выросли на 5%. Несовпадение Геннадий Стерник объяснил отчасти 5% -ой погрешностью, которая заложена в прогнозе, с другой – возросшими ценами на нефть, которые оказались выше прогнозируемых на 15-20%. Что выглядит вполне логичным. Ведь если в один прогноз заложить как основу данные другого, причем несбывшегося(!) макроэкономического прогноза, то и результат будет соответствующий. И вообще делать сейчас специализированные прогнозы на основе неких макроэкономических показателей, дело крайнем неблагодарное, поскольку в макроэкономике сложилась далеко не стандартная ситуация. Видимо поэтому, анализ Геннадия Стерника нынешней ценовой ситуации в Москве свелся к одной пусть и не очень научной, но совершенно замечательной фразе о фонтанах нефтедолларов, бьющих прямо в центре Москвы, которые и вызвали подорожание. Переходя к прогнозам, Геннадий Стерник, заявил, что, несмотря на возросшие цены на нефть и другие экономические факторы он не видит причин для существенного повышения цен, как в Москве, так и в регионах. Хотя при этом отметил, что на рынке недвижимости возможна высокая волатильность, но опять же «в рамках погрешности прогноза» — то есть не более 5%.
Годятся ли эти макроэкономические прогнозы для всей России? Ответ на этот вопрос остался за рамками доклада. Понятное дело, что нефтяные фонтаны не доходят даже до Подмосковья и Санкт-Петербурга, где цены на недвижимость после резкого падения 2009 года, практически стабилизировались. Что касается российской провинции, то на другом семинаре, докладчик из Череповца директор агентства недвижимости «Череповецкий дом» Андрей Королев, расставил точки над «i». По словам Королева недвижимость в Череповце подешевела за время кризиса более чем в два раза и цены продолжают снижаться, а объем сделок постоянно снижается. Прогнозировать дальнейшую ситуацию в Череповце Андрей Королев не рискнул, отметив, что цены в городе скорее зависят не от нефтедолларов, а от работы единственного градообразующего предприятия.
Очевидно, что «нефтяной фонтан», как и прогнозы господина Стерника, действуют только в пределах МКАД. А остальная Россия живет по совсем другим законам. Впрочем, причины подобного расслоения очевидны. В Москве живет всего 7% населения России, и тут же сосредоточено 83% банковского капитала и 26% всего товарооборота. Эти цифры привела в своем докладе декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Профессор Елена Иванкина. Также она отметила снижение доступности жилья за последние годы. Расчеты, проведенные по европейским методикам, в отличие от методик Росстата, показывают, что жилье у нас каждым годом становится все недоступнее. По европейским методикам жилье считается доступным, если квартиру можно приобрести в течение трех лет, недоступным – если на ее приобретение семья из двух человек должна потратить более пяти лет жизни. Так только по Москве со сверхвысокими доходами населения по сравнению с остальной Россией для приобретения однокомнатной квартиры необходимо потратить 9 лет, для двухкомнатной – 13 лет, для трехкомнатной — 18 лет. И сколько бы ни бил тот самый нефтяной фонтан, по словам Иванкиной, жилье у нас еще долго будет оставаться доступным только двум категориям населения – хозяевам высокодоходного бизнеса и топ-менеджерам ведущих компаний.
Что касается Санкт-Петербурга, то видимо до нас не долетели даже брызги от этого замечательного московского фонтана нефтедолларов. Ведь ни в одном серьезном прогнозе не прозвучало предположение о грядущем повышении цен у нас в городе. Мы попросили прокомментировать ценовую ситуацию участника конгресса председателя правления НП «Северо-Западная» палата недвижимости Павла Созинова. Как отметил Павел Созинов, в Петербурге сложилась относительно стабильная ситуация с ценами по сравнению с Северо-западным регионом в целом, где активность рынка очень низкая. И как считает Павел Созинов «что бы ни говорили некоторые риэлторы и аналитики», никаких реальных экономических оснований для повышения цен на жилье у нас в городе нет. Это перспектива на ближайшие три года, если не изменится макроэкономическая ситуация». Дело в том, что несмотря на все заявления строительных компаний, и риэлторских агентств конъюнктурная ситуация на рынке остается уровне кризисной, считает Павел Созинов. В Петербурге ситуация со сделками относительно стабилизировалась только на вторичном рыке, где как и раньше проходит около пяти тысяч сделок в год. При этом значительно (практически в два раза) снизились объемы сделок на первичном рынке. В то же время на первичном рынке количество уже построенных и сданных в эксплуатацию, но непроданных объектов, увеличилось практически в два раза.
Фактически с позицией Созинова согласились многие участники конгресса, с которыми удалось переговорить в перерывах между конференциями. Наши питерские риэлторы высказывались в основном сдержанно-пессимистично. Но, чем дальше город находился от «нефтяно-банковского рая», тем более пессимистичные прогнозы звучали из уст руководителей фирм. Тот же Андрей Королев из Череповца вообще сказал, что не видит конца кризиса: «У работников нашего градообразующего предприятия нет и не будет в ближайшее время денег на покупку жилья. Когда заработает и заработает ли предприятие вообще, никто не знает». В принципе кулуарные прогнозы сводились к тому же – недвижимость начнет подниматься, только тогда когда у народа появятся реальные деньги на ее приобретение. Но вот на вопрос – когда это произойдет и произойдет ли вообще, ответить никто не взялся. На вопрос о реальной доступности жилья, специалисты только пожимали плечами – мол, вопрос не к нам.
Сергей Уткин, Restate.ru
