Классификация жилья: “пирамида Маслоу” от застройщика

0

Некоторые застройщики предлагают ввести дополнительные категории и подклассы. Если обощить различные подходы, жилье класса «эконом» должно удовлетворить потребность покупателя в квартире как таковой, «бизнес» – в однородной социальной среде и добротных потребительских характеристиках, но без излишеств.

Некоторые застройщики предлагают ввести дополнительные категории и подклассы.  Если обощить различные подходы, жилье класса «эконом» должно удовлетворить потребность покупателя в квартире как таковой, «бизнес» – в однородной социальной среде и добротных потребительских характеристиках, но без излишеств. В секторе элитной недвижимости на первый план выходят параметры, характеризующие уникальность и престижность объекта. Это разделение понимается скорее интуитивно: конкретное наполнение понятий варьируется от застройщика к застройщику. В идеальном варианте классификация  должна помочь девелоперу определить и привлечь целевую аудиторию под проект, а покупателю – сориентироваться в соотношении цена/качество.  Основные группы параметров, которые определяют различия между классами – район, инфраструктура, архитектурные особенности, возможности планировки, инженерное обеспечение.

Одна из причин неоднородности разделения – в специализации компании на одной из категорий. Например, у риэлтера или застройщика, который занимается преимущественно элитным жильем, нередко оказываются несколько утопические представление о том, каковы минимальные параметры жилья эконом-класса. У компаний, заточенной под работу с массовым жильем, напротив, будет детально проработана классификация внутри эконом-класса. К тому же, типологию приходится постоянно перестраивать не только под требования рынка, но и под внутренние изменения в работе компании. Эти факторы делают невозможным единый подход. «Когда говорят «эконом», «комфорт», «бизнес», всегда подразумевают некие дополнительные смыслы и ассоциации. Продавцам очень просто играть с этими названиями в маркетинговых целях», – отмечает  председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.

В консалтинговой компании Astera считают, что три основные категории новостроек четко соответствуют существующим группам целевой аудитории: «элит» – высоко обеспеченные люди,  собственники и инвесторы, бизнес-класс –  топ-менеджеры, владельцы мелкого бизнеса, средние менеджеры и молодые семьи, взявшие кредит. Объекты класса эконом приобретаются остальными категориями граждан.

Сортировка экономных клиентов

Агентство «НДВ-Недвижимость», эксклюзивный партнер строительной компании «ЛЭК», с недавнего времени начало использовать пятикомпонентную классификацию. По словам ведущего аналитика компании «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой,  такая система позволяет точнее определить параметры проекта того или иного класса и систематизировать базу данных для проведения подробных аналитических исследований. НДВ   выделяет класс «комфорт» как переходный сегмент между «экономом» и «бизнесом». Кстати, в Astera вспоминают, что раньше категория «комфорт» нередко использовалась для обозначения переходного звена между элитным и бизнес-классом. По мнению специалистов «НДВ-Недвижимость», для того, чтобы жилье считалось комфортным, оно должно обладать следующими харакетристиками: высококачественной или дизайнерской отделкой, огороженной территорией, подземным или многоуровневым надземным паркингом. Технология строительства – от усовершенствованной панели (в «эконом» попадает только типовая панель)  до монолита, средняя площадь квартир – от 60 до 80 кв.м.

Схожую категорию выделяет и «Миэль-Недвижимость», только под другим названием – «средний класс». Покупатель домов такого типа больше внимания обращает на инфраструктуру и качество, в то время как квартиры эконом-класса рассчитаны на тех, кто в первую очередь думает о цене. По типологии НДВ, для класса «комфорт», в отличие от «эконома», важна транспортная доступность. Отчасти такое разветвление занижает планку сегмента «эконом»: все, что оказывается на уровень выше минимальных госстандартов, уже переходит в комфорт-класс.

«Комфорт отличается, как правило, более удобной и просторной парковкой или паркингом, более дорогим лифтовым оборудованием, оригинальным архитектурным проектом и оформлением фасадов. Это те характеристики, которые, не являясь элементами престижности, придают объекту определенный статус». – комментирует Оксана Игнатьева, специалист компании «Ленстройтрест». В то же время эконом-класс рассчитан на покупателей «без особых притязаний и дополнительных требований к будущему жилью», как правило, приобретающих первую квартиру. Необходимость выделить «комфорт» в отдельную категорию в компании «Ленстройтрест» объясняют тем, что внутри эконом-класса объекты слишком разнородные – сюда попадает и дешевое социальное жилье, по качеству сравнимое с «хрущевками», и качественное современное панельное и кирпично-монолитное жилье.

«Показательно, что внутри такого разного «эконома» цена за квадратный метр находится в довольно узкой ценовой «вилке». Иногда разница в 3-5 тысяч за квадрат скрывает огромнейшее отличие в качестве и уровне комфорта жилья», – рассказывает Оксана Игнатова. Так что существенной разницы в цене между комфорт- и эконом-классом быть не должно. Павел Созинов уверен, что ни одна классификация не даст четких ценовых ориентиров для покупателей: «Пока ситуация с ценами на рынке разбалансирована, единого и понятного подхода не будет, а разделение на классы останется прежде всего инструментом продаж».

Вверх по лестнице

Начиная от  бизнес-класса,  приобретают значение статусные характеристики объектов. По словам специалистов компании ЛЭК, на долю которой приходится около 60% строящегося жилья в этого сегменте, предъявляемые к бизнес-классу требования в первую очередь включают расположение в престижных районах (Петроградский, Московский), паркинги с более чем одним машиноместом на квартиру, огороженную охраняемую территорию, современные технологичные материалы и пр. Доступ к объектам инфраструктуры должен быть ограничен, формируя гомогенную социальную среду.

Кроме того, важный параметр для домов бизнес-класса и выше – возможность перепланировки. Эксперты отмечают, что на рынке элитной недвижимости в последнее время наблюдается тенденция к более четкой дифференциации объектов по классу. «До кризиса многие объекты, представленные на рынке, позиционировались как элитные, но по своим характеристикам могли не соответствовать заявленному классу. В последнее время произошло более четкое разделение по сегментам между бизнес-классом и премиальным сегментом, в первую очередь – по месту и цене», – говорит Анна Брун, руководитель отдела элитной недвижимости компании Astera.

Элитное жилье строится по индивидуальному проекту в центре. Именно в этом секторе становятся особенно важными такие детали, как использование эксклюзивных материалов  в отделке, вид из окна и само название жилого комплекса. Минимальные параметры: высота потолков  – от 3 метров, машиномест на квартиру – не меньше двух, лифт – от «машины до квартиры», система «умный дом», количество квартир на этаже – не более двух.  НДВ предлагает отграничить элитную недвижимость от элитарной. Чтобы называться элитарной, новостройка должна радовать покупателя соседями  «из высшего слоя общества», экологически чистыми материалами и уникальным видом из окна. И элитный, и элитарный разряды подразумевают наличие собственной бытовой инфраструктуры, с полностью закрытым доступом для посторонних.

Классовая навигация

Несоответствие жилья заявленному уровню может проявиться не сразу. Павел Созинов подчеркивает,  что покупатели часто упускают из виду  степень готовности объектов инфраструктуры и количество очередей при строительстве. «К тому времени, как будет достроен весь жилой комплекс, доделана инфраструктура, проданное жилье устареет и подешевеет», – комментирует он.

В целом, застройщикам классификация как рабочий инструмент нужна больше, чем покупателям. Покупателю же имеет смысл ориентироваться на заявленный класс объекта только при первом приближении. И всегда стоит посмотреть на соседний – возможно, при ближайшем рассмотрении окажется, что дома «бизнес» и «эконом» не так сильно различаются. А недвижимость, заявленная как элитная, может совпасть по характеристикам с  типичным проектом бизнес-класса. Примечательно, что на сайтах по поиску недвижимости фильтр по категориям не используется: постетителю сразу предлагают указать конкретные характеристики – технологию строительства, метраж, расположение и прочее.

Александра Никанорова

About Author

Comments are closed.