В 2011 году загородный рынок развивался умеренными темпами. Большинство девелоперов ожидали дальнейшего сокращения объемов свободного предложения и завершения реализации экспонирующихся поселков, чтобы открыть продажи в новых проектах, отмечается в исследовании экспертов консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg.
Выход на рынок ряда знаковых проекта ожидается в первой половине 2012 года, это будут практически готовые поселки в востребованных районах. Совокупные объемы нового строительства и поглощения 2011 году ниже аналогичных показателей 2010 года. Покупатель загородного объекта постепенно меняется: помимо уменьшения среднего возраста клиентов, отмечается рост уровня технической грамотности, увеличиваются требования к качеству объектов.
Эксперты отметили следующие тенденции: в 2011 году девелоперская активность проявлялась преимущественно в росте числа загородных поселков, где предметом продажи является участок с возможностью подключения пакета коммуникаций. Объем рынка централизованно застраиваемых поселков, особенно в премиум-сегменте, остался практически неизменным. Ожидаемое начало продаж ряда новых проектов было перенесено на 2012 год.
В конце 2011 года был отмечен значительный рост интереса покупателей к загородной недвижимости в высоком ценовом сегменте, который привел к резкому увеличению числа сделок в этом сегменте. Несмотря на это, годовой объем продаж в сегменте снизился относительно уровня 2010 года более чем в 2 раза.
Ценовой индекс в течение года не имел явно выраженной тенденции, демонстрируя в некоторые моменты времени небольшое снижение, обусловленное бонусами и спецпредложениями в некоторых проектах. В целом, по итогам 2011 г. средняя цена предложения на рынке выросла на 11% относительно уровня IV квартала 2010 г.
Ключевые события
Важнейшим событием 2011 года, повлиявшим на рынок загородной недвижимости в целом, стало завершение ряда крупных проектов развития транспортной инфраструктуры. Это ввод в эксплуатацию тоннеля под Финским заливом, позволивший замкнуть кольцевую автодорогу, реконструкция Приозерского шоссе с развязкой Скотное-Агалатово, а также завершение первого этапа реконструкции Киевского шоссе с развязками в местах пересечения с важными областными трассами. Улучшение транспортной доступности некоторых территорий отразилось на рынке загородной недвижимости повышением спроса на проекты, ориентированные на постоянное проживание за городом и общей популяризации загородного стиля жизни.
Во многих элитных поселках продажи остановились на завершающей стадии реализации, когда комплекс достроен и заселен, и свободны 2-3 коттеджа — в большинстве таких комплексов в 2011 году сделок не состоялось. Вместе с тем, отмечен стабильный интерес покупателей к отдельным коттеджным поселкам, в которых регулярно совершались продажи дорогих коттеджей. Объем рынка при этом сократился до 97 домов в открытой продаже.
В течение года предложение пополнилось двумя поселками в престижной зоне «золотого треугольника» Курортного района — «Villa Premium» и «GrandVill». Кроме того, поступили в продажу полностью меблированные дома в составе современного яхт-клуба «Терийоки», расположенного в г. Зеленогорск.
Предложение
В 2011 году наибольшее предложение проектов в сегменте элитной загородной недвижимости в Курортном районе, где реализуется 6 коттеджных поселков. Традиционно, значительная часть предложений сосредоточена во Всеволожском районе, Выборгский район представлен в меньшей степени — в первую очередь, это зона около поселков Ленинское и Рощино.
Вместе с тем, загородные жилые комплексы Курортного района чаще всего реализуются в клубном формате и насчитывают не более 20 домовладений, поэтому, несмотря на пополнение предложения новыми поселками, в Курортном районе сохраняется дефицит загородного жилья, и по численности домов в 2011 году большая доля (53%) снова принадлежала Всеволожскому району.
В течение всего года отмечалась тенденция выхода на рынок объектов в высокой стадии готовности. При этом, ряд подобных объектов не предлагается на продажу собственниками, ожидающими более благоприятной конъюнктуры рынка.
В то же время существуют некоторые локальные зоны, где высока концентрация объемов строящегося и проектируемого загородного жилья, в таких районах по-прежнему существуют замороженные проекты.
Ситуация с обеспеченностью загородных проектов объектами социальной инфраструктуры не изменилась: подавляющее большинство девелоперов не предполагает наличие таких объектов на территории реализуемых комплексов, рассчитывая на внешние объекты необходимой инфраструктуры, которые, к сожалению, не всегда удобно расположены. В целом, данный сектор слабо представлен в Ленинградской области и постепенно начинает свое развитие с масштабных проектов более низкого ценового сегмента.
Спрос
Снижавшиеся в течение первых трех кварталов объемы спроса оказали негативное влияние на общий годовой результат, несмотря на высокий показатель за IV квартал 2011 года. Сумма сделок на элитном загородном рынке составила 19 домов в новых коттеджных поселках, что на 50% ниже уровня 2010 года. Уменьшение числа свободных коттеджей происходило в основном благодаря постепенному поглощению в отдельных поселках. Кроме этого, новые поселки не внесли значительного вклада в пополнение предложения из-за небольшого количества домов в своем составе.
Отмечены качественные изменения портрета покупателя в загородном сегменте в целом, в том числе в высоком ценовом диапазоне. Эксперты сходятся во мнении, что снизился средний возраст покупателя, вместе с тем, выбор объекта происходит очень взвешенно, увеличивается время поиска объекта и принятия решения о покупке, во многом благодаря привлечению к процессу выбора различных технических специалистов.
Коммерческие условия
В течение всего года на рынке наблюдались ценовые методы стимулирования продаж, тем не менее, по итогам года средний долларовый индекс вырос относительно 2010 года на 11%. Положительная динамика наблюдается преимущественно в тех проектах, где в течение года происходили активные продажи.
Прогноз
Результаты 2011 года в целом оправдали ожидания девелоперов, несмотря на то, что ключевые параметры рынка ниже показателей 2010 года, так как многие изначально трезво оценивали ситуацию и заняли выжидательную позицию в отношении начала реализации новых проектов.
Наблюдающаяся с конца 2008 года тенденция смещения спроса в сектор бюджетного жилья заставляет многих девелоперов, имеющих опыт работы в премиальном сегменте, задумываться о диверсификации портфеля собственных проектов и разрабатывать проекты, ориентированные на более широкую аудиторию. Тем не менее, учитывая степень проработки некоторых проектов, в 2012 году девелоперская активность в элитном сегменте приведет к появлению на рынке новых поселков: на рынке ожидаются анонсы новых загородных комплексов, а также появление объектов новых форматов.
Ценовая динамика проявит умеренный рост, девелоперы будут более активно применять маркетинговый инструментарий для продвижения проектов.
«Статистические показатели и мнение экспертов говорят о том, что рынок предложения сократился до минимальных значений — выбор для покупателя крайне ограничен, — отмечает Руководитель направления элитной жилой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg, Елизавета Конвей. — В прошедшем году достаточно часто наблюдалась ситуация, когда покупатели искали отвечающий их требованиям объект, и процесс растягивался на несколько месяцев. Сегодняшний покупатель привлекает к процессу поиска и оценки объекта технических специалистов, дизайнеров, юристов. Для клиентов важны транспортная доступность, имидж местоположения, уровень развития социально-бытовой инфраструктуры в данном географическом направлении или районе».
