Правда, реклама продажи квартир в таких домах часто начинается примерно так: дом построен». О том, что «сдача намечена на…», можно иногда заметить, только вооружившись увеличительным стеклом, или вообще узнать посещения офиса фирмы.
Правда, реклама продажи квартир в таких домах часто начинается примерно так: дом построен». О том, что «сдача намечена на…», можно иногда заметить, только вооружившись увеличительным стеклом, или вообще узнать посещения офиса фирмы. Покупателю же, если дом не сдан Госкомиссии, надо учитывать, возможность того, что и готовый дом при возникновении финансовых проблем у застройщика, могут не подключить по постоянной схеме к электроснабжению или теплоснабжению. А из-за этого могут возникнуть проблемы при сдаче дома той же Госкомиссии. Ничего особо страшного в этом нет. Однако, как показывает практика, проблемы с Госкомиссией и неподключением могут тянуться годами. Как отметил председатель коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков, при этом вы не сможете ни заселиться в такой дом, ни зарегистрироваться в нем. Хотя порой проблемы с заселением сейчас все же решаются с помощью «административного ресурса». А вот проблемы с регистрацией права собственности, если застройщик не выполнил свои обязательства перед городом, могут надолго испортить настроение новоселам. С практической точки зрения это означает только одно – не рассчитывайте по срокам на заселение по датам сдачи, обозначенным в рекламе или договоре. Опоздание на год, а то и два – практически обычная ситуация для нашего города. Если учитывать это опоздание в своих финансовых планах, то особых проблем у вас не будет. А вот если к моменту окончания строительства вы точно в срок должны будете продать старую квартиру или вернуть кредит, с тем чтобы расплатиться за новую, то тогда у вас могут возникнуть серьезные финансовые проблемы. В таких случаях лучше иметь некую финансовую «подушку безопасности».
Некоторые покупатели квартир в строящихся домах идут на продажу старой квартиры на время строительства с одновременной арендой жилья. В некотором смысле, это довольно привлекательный вариант, а для кого-то вообще единственно возможный. Но при выборе такого пути не лишним будет подстраховаться и на более длительный срок строительства. Кроме того, хорошо, если на период строительства у вас будет прописка, например у ближайших родственников. В противном случае могут возникнуть проблемы с медицинской страховкой, с устройством на новую работу.
Что касается покупки квартиры в «почти достроенном доме», то при этом надо иметь в виду, что возведенная даже до уровня последнего этажа «коробка» будущего дома, вовсе не означает, что строительство находится в последней фазе. Инженерная и прочая начинка дома составляют немалую часть его стоимости. Поэтому ориентироваться на количество возведенных этажей не стоит. Вот если дом уже застеклен, то, как правило, это означает, что у него есть отопление и львиная доля инженерных работ закончена. Вот такие дома представляют наибольший интерес. Особенно, в том случае, если вы лично сможете убедиться, что строительство на объекте идет активно. Однако при этом надо иметь в виду, что продажа квартир в них, как правило, ведется не по договорам долевого участия, а по предварительным договорам купли-продажи. А такие договоры фактически не защищают права покупателя. Поэтому, подписывая такой договор, необходимо не только проконсультироваться со специализированными юристами, но и проверить всю разрешительную документацию на дом. Сделать это можно только с помощью специалистов.
Что касается покупки квартир в строящихся домах «на уровне котлована», то, несмотря на привлекательные цены (порой ниже рыночных в полтора раза) то в виду общего нестабильного положения в экономике, вам никто не скажет — когда реально будет построен такой дом. Единственная гарантия достройки – это имидж компании и ее финансовые возможности. К сожалению, проверить последний момент практически невозможно. Компании с открытой финансовой отчетностью на нашем рынке можно пересчитать по пальцам. Так что остается надеяться на имидж фирмы… и на договор, который вы заключаете с ней. Как считает директор «консультационного центра долевого строительства и недвижимости» Анна Максимова, никакие другие формы договора кроме договора о долевом строительстве в соответствии с 214-ФЗ, не защищают права покупателя в должной степени.
И напоследок хотелось бы добавить несколько слов об ипотеке. Сейчас далеко не все застройщики могут получить одобрение от банков кредитующих покупателей в новостройках. В своем роде – разрешение банка на покупку квартиры в данном доме с использованием ипотечного кредита, является дополнительной гарантией того, что строительство будет закончено. Большинство совместных программ по покупке квартир в строящихся домах открыто сейчас в Сбербанке. Так что, если вы даже не собираетесь брать кредит, не лишним будет проверить – открыта ли кредитная линия вашему застройщику. Причем не вообще, а именно на данный дом. Правда, далеко не все банки способны сейчас кредитовать строителей. А из числа банков, готовых выдавать такие кредиты, многие хотят получить очень высокий процент за свои услуги. Часть застройщиков решила обойтись без банков, и сейчас на рынке появилось много интересных предложений рассрочки от застройщиков, причем иногда рассрочка предлагается даже на срок превышающий срок строительства. Безусловно, такие предложения представляют интерес и заслуживают внимательно изучения. Как считает председатель Правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан, также представляет интерес и программа АИЖК по кредитованию покупок в строящихся домах. И дело здесь не столько в относительно приемлемых процентах, сколько в дополнительной «страховке» от недостроя, поскольку все участники программы проходят дополнительную проверку в АИЖК.
Сергей Уткин, Restate.ru
