Программу мероприятия подготовил союз петербургских строительных компаний «Союзпетрострой» совместно с Санкт-Петербургской международной Бизнес-Ассоциацией (СПИБА) и Санкт-Петербургским государственным университетом экономики и финансов.
Программу мероприятия подготовил союз петербургских строительных компаний «Союзпетрострой» совместно с Санкт-Петербургской международной Бизнес-Ассоциацией (СПИБА) и Санкт-Петербургским государственным университетом экономики и финансов. В обмене мнениями участвовали представители строительных, инвестиционных и консалтинговых компаний России и Европы.
По оценкам международной юридической фирмы «Саланс», сейчас самые динамичные регионы — Центральная и Восточная Европа. Американский рынок восстанавливается очень медленно и отстает от Европы и России примерно на полгода. Представитель компании Гленн Коллини сообщил, что владеет недвижимостью в Майями, и с начала кризиса цена на нее так и не выросла.
Рынок для избранных
Одной из ключевых проблем петербургского строительного рынка эксперты считают отсутствие конкуренции. «Государство должно стимулировать демонополизацию, развитие среднего и малого бизнеса, развитие промышленности стройматериалов. У нас меньше десятка компаний, практически монополизировавших рынок жилстроительства. Например, сейчас 80% кирпича производится ЛСР», — говорит Лев Каплан. Директор «Союзпетростроя» уверен, что только свободная конкурентная среда сможет обеспечить доступность жилья в городе. По данным Строительного комитета, на пустующих землях можно построить 40 млн кв м жилых площадей. Лев Каплан подчеркивает, что для этого нужно принимать экстраординарные меры и обязательно советоваться с общественностью: «Сейчас руководство города в лучшем случае встречается с крупнейшими монополистами, но я ни разу не слышал, чтобы к обсуждению привлекались представители среднего и малого бизнеса». Для сравнения в «Союзпетрострое» приводят статистику по Великобритании: там из 172000 компаний только 439 имеют штат более 500 человек, малые и средние фирмы составляют основу гражданского общества.
Управляющий партнер петербургского офиса «Саланс» Глен Коллини также подчеркнул, что отсутствие конкурентной среды – главная проблема российского строительного рынка, сконцентрированного на 4-5 фирмах-гигантах. «Антимонопольные службы создают много шума, но не решают вопросы», — говорит эксперт.
Иностранные компании избегают нанимать петербургских строителей. По наблюдениям Льва Каплана, в отношении российских компаний сложился ряд предубеждений: отечественным подрядчикам заочно приписывается необязательность, превышение сметы на 20-30% и неумение работать со сложным проектам. Последний стереотип преодолеть особенно сложно. Наглядным подтверждением стали выступления докладчиков из RBI и финского концерна Poyry (руководитель строительства «Стокманн Невский Центр»). Так, строительный холдинг RBI привлек известную лондонскую фирму Bovis Lend Lease в качестве управляющей компании «Дома на Песочной». В России, по оценкам застройщика, не было компаний, которые смогли бы работать с такими высокотехнологичными проектами. «Стокманн» на Невском возводила фирма ООО «Китай Строй» – российская дочерняя компания госкорпорации China State Construction Engineering Corporation. Инвесторы сочли опыт российского строительного сообщества недостаточным для реализации сложных и объемных подземных работ. Чтобы реализовать такие редкие в Петербурге технологии, как метод top-down (одновременное возведение подземных и надземных этажей), «стена в грунте», «jet-grounding», финская управляющая компания сделала выбор в пользу китайских специалистов с существенной практикой в этих областях.
От клиента к проекту
«На западе отделение маркетинга и развития бизнеса обычно — одно из самых мощных в структуре компании, в то время как в России работа маркетологов нередко сводится исключительно к рекламе», — подчеркнул Лев Каплан. Без эффективных методов оценки спроса и планирования целевого использования участка реклама становится бесполезной.
Эксперт из RBI Вера Сережина привела примеры характерных маркетинговых провалов, отраженных в рекламных объявлениях: «Трехуровневые пентхаусы в Московском районе», «Экологичные поселки у КАД». «Компании, которые создают такие продукты, не учитывают особенности места и целевой аудитории», — комментирует Вера Сережина. «Правильный» маркетолог многофункционален: начинает с анализа окружения участка, учитывая не только наличие конкурирующих проектов поблизости, но и прогнозируя развитие инфраструктуры района. На основе собранной информации выделяет целевую аудиторию будущего проекта, прогнозирует цены и темпы продаж.
В выступлении RBI были продемонстрированы особенности западного подхода к работе маркетингового отделения. Наглядной иллюстрацией послужил проведенный маркетологами RBI анализ эффективного использования земли («best use analysis») по проекту МФК «Новгородская 23». Специалист компании рассказал, почему было принято решение привлечь знакового испанского архитектора Рикардо Бофилла.Чтобы подобрать оптимальный проект под участок на Новгородской, в RBI три месяца проводили исследование ожиданий потребителей. Клиентов компании (уже купивших квартиры в элитных объектах) спрашивали, как они представляют себе идеальное жилье, за что готовы платить. Выяснилось, что всем респондентам важно место и связанные с ним традиции. Большое внимание опрошенные уделяли дизайну – как внутреннему, так и внешнему. Каждый потенциальный клиент отметил, что здание должно быть построено в традициях «петербургской архитектуры» и вписываться в окружающую застройку. Вера Сережина отмечает, что пожелания по внешнему облику здания были крайне эмоциональны: респонденты хотели, чтобы здание не было «помпезным, вычурным», «бельмом на глазу».
В RBI посняют, что эта эмоциональность — наследие старта 2000-х годов, когда строилось большое количество «ультра-модных» зданий. На основе всех полученных мнений застройщик сделал вывод, что именно изящное архитектурное решение может стать ключевой особенностью проекта. Наиболее подходящей кандидатурой для воплощения архитектурных ожиданий целевой аудитории в RBI сочли Рикардо Бофилла.
Поиск средств
Проектное кредитование, которое могло бы поддержать небольшие компании, в России не работает в полную силу. Представитель ЗАО «Danske Bank» Мика Питканен рассказал, что в скандинавских странах эта система действенна во многом за счет прозрачности одобрения застройщика. У скандинавских банков отлажена система проверки информации о владельцах земли, обо всех существующих закладных на участок, а также о возможностях использования объекта в качестве залога. В частности, в Финляндии процесс упрощается за счет особенностей регистрации права собственности на объект. Построенное здание не требует отдельной регистрации и автоматически приписывается собственнику земли, что сокращает делопроизводственные издержки.
Финансирование проходит в два этапа – на стадии строительства и по расчету на момент завершения. Окончательные условия финансирования проекта коммерческой недвижимости зависят от круга потенциальных арендаторов. Ссуда выдается на период от 15 до 20 лет. Если строится производственное помещение, кредитор изучает документацию компании-производителя, чтобы понять, насколько она жизнеспособна на рынке.
Лев Каплан напомнил о новой проблеме малого и среднего бизнеса — повышении отчислений в социальные фонды с 24% до 36%. Об актуальных схемах сокращения налогообложения рассказала Нина Гулис, старший менеджер Северо-Западного регионального центра КПМГ.
«При структурировании финансирования нужно учитывать, что зарубежные юрисдикции (Кипр, Люксембург, Голландия) не являются универсальным убежищем. Российские налоговые органы все чаще напоминают о том, что за каждым элементом структуры должна стоять внятная экономическая цель», — рассказала Нина Гулис. Становится все сложнее просто вывести капитал на Кипр и получать доход — налоговым органам необходимо экономическое обоснование. В качестве популярных примеров такого обоснования в КПМГ приводят прозрачное законодательство и возможность работать с зарубежными банками по льготным ставкам. «Международные банки часто дают деньги напрямую зарубежным финансовым компаниям, которые распределяют денежные средства в Россию», — подчеркивает специалист КПМГ. Ожидаются изменения правил колебания процентных ставок по выданным займам, подчиняющие процентные ставки регулированию с позиций налогообложения. Налоговые последствия будут определяться исходя из рыночных цен, существующих на дату совершения сделки. Раньше ставки по внутригрупповым займам менялись в зависимости от желаний компании-кредитора – от 0% в одном периоде до 20% в другом. Сейчас такие скачки происходят значительно реже.
Внутренние ориентиры
Эксперт латвийской строительной компании «Olimps» поделился опытом внедрения систем контроля качества и сертификации. В набор требований для сертификации входят стандартизированные должностные инструкции, оценка поставщиков, экологическая безопасность (например, медицинские освидетельствования сотрудников, работающих на компьютерах) и пр. При работе с западными компаниями необходимо не просто наличие сертификата, но и отчет по текущим процессам.
В «Olimps» считают, что система качества как таковая – базовый, но не достаточный элемент: необходимо расширять стандартный инструментарий контроля качества под нужды компании.
«В 1999 году мы подходили к сертификации как к маркетинговому преимуществу. Три года назад стало ясно, что этого мало, и мы занялись разработкой собственных стандартов, которые охватили бы все рабочие процессы компании», — говорит представитель Olimps Альберт Короткевич. Такие нововведения, как аудит бизнес-процессов, построение отлаженной системы взаимодействия при заключении контракта и автоматизированное проектирование позволили увеличить портфель заказов и сократить сроки выполнения работ.
Альберт Короткевич отметил, что сегодня в европейском бизнес-сообществе ярко выражена направленность на персональную сертификацию специалистов. В Европе законодательство развернуто в сторону личной ответственности проектировщика на всем протяжении жизненного цикла проекта.
Александра Никанорова, Restate.ru
