Создалось впечатление, что публика была подготовлена и нацелена на решение конкретных задач. На семинаре, посвященном проблемам доступного жилья, собралось на удивление немного слушателей. Зато консультационный центр по государственным программам был заполнен до позднего вечера: там горожане получали консультации специалистов НП «Городской центр – доступное жилье»…
Создалось впечатление, что публика была подготовлена и нацелена на решение конкретных задач. На семинаре, посвященном проблемам доступного жилья, собралось на удивление немного слушателей. Зато консультационный центр по государственным программам был заполнен до позднего вечера: там горожане получали консультации специалистов НП «Городской центр – доступное жилье», «Горжилобмена», Санкт-Петербургского ипотечного агентства, Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования.В целом, участники мероприятия отмечают, что процент аудитории, которой интересны исключительно вопросы субсидирования, заметно снизился. Все больше посетителей нацелено на поиск определенных объектов и программ, основная активность сосредоточена на стендах компаний и узкотематических семинарах.
Риэлторы в джунглях
На заседании пресс-клуба «Правонарушения в сфере недвижимости: статистика и факторы риска» специалисты обсудили незаконные практики: от “двойных продаж” до недобросовестного посредничества. По информации старшего прокурора отдела контроля за оперативной и розыскной деятельностью ГУВД и РУВД города Романа Васильева, правила игры чаще всего нарушаются в Выборгском, Красногвардейском и Приморском районах. Основная сфера деятельности мошенников — подделка завещаний и доверенностей.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов отметил, что часть нарушений выявляется в процессе госрегистрации прав собственности. Но этого недостаточно, особенно для небольших городов: там мошенничество уверенно набирает обороты.
Проблемным остается рынок аренды (по понятной причине ухода от налогов — арендаторы не стремятся регистрировать сделки). По мнению участников пресс-клуба, необходим внятный механизм контроля над риэлтерской деятельностью, отраженный в законодательстве. В частности, требуется создать прозрачный реестр специалистов в сфере недвижимости. Проект закона «О риэлторской деятельности», инициированный Северо-Западной палатой недвижимости, будет вынесен на рассмотрение Госдумы РФ до конца года. Кроме того, специалисты обеспокоены феноменом “частного лица” как посредника в жилищных сделках. По данным экспертов, порядка 90% сделок в городе осуществляется при посредничестве третьих лиц. Такие лица, не являясь агентами, могут размещать рекламные объявления, узнав о продаже некой квартиры, и брать комиссию за сопровождение сделки.
Именно по таким сделкам происходит основная доля правонарушений. Генеральный директор компании «Миэль-Инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич считает формулировку “частное лицо”, распространенную в объявлениях о продаже недвижимости, неприемлемой: инициатором сделки должно выступать агентство, индивидуальный предприниматель или собственник, причем покупателю должно быть сразу ясно, с кем придется иметь дело. Особенно сложно контролировать те предложения, которые публикуются в интернете. Одно из предложенных решений проблемы — интернет-аналог СРО — социальная сеть для риэлтеров.Новые хрущевки
Ретроспективным анализом и прогнозами на следующий год эксперты поделились на конференции по развитию рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования. Примечательно, что и аналитики, и население (по данным опросов) прогнозируют один и тот же сценарий: в первом полугодии 2011 года цены в целом по рынку будут относительно стабильны, а потом пойдут вверх. Самый быстрый рост цен ожидается в сегменте массового спроса — однокомнатных квартир эконом- и комфорт- класса. Например, заместитель директора департамента «Новое строительство» агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова допускает, что цены на дешевое жилье начнут подниматься уже в этом месяце. По данным “Итаки”, на однокомнатные квартиры и студии приходится 60% спроса (по сравнению с 40% в 2008 году). Директор по развитию строительной компании «Темп» Ксения Морковкина отмечает, что, несмотря на рост продаж, цены еще держатся на прежнем уровне, но повышенная востребованность малогабаритных квартир скоро даст о себе знать.
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости», полагает, что сдерживать рост цен на первых порах смогут новые проекты, которые будут выведены на рынок весной по заниженным ценам. Спрос на дешевые объекты настолько велик, что порождает предложение двухкомнатных квартир в 34 кв. метра. Главный аналитик ГК “Бюллетень Недвижимости” Сергей Бобашев характеризует эту ситуацию как “возврат к хрущевкам 21 века”.
Ипотека на дистанции
Полагаться на ипотечные займы покупатели не спешат. По данным Ильи Логинова, доля ипотечных сделок в среднем не превышает 15%. Согласно статистике, приведенной председателем правления Универсальной ипотечной компании «Уником» Павлом Штепаном, каждый третий посетитель“Жилпроектов” готов рассматривать ипотеку как способ улучшения жилищный условий — правда, с учетом займов у друзей или государственных субсидий.
По мнению Павла Штепана, у покупателей есть возможность, но нет готовности становиться ипотечными заемщиками.Тем временем на рынке появляется все больше новых ипотечных программ. С 2009 года, по оценкам Абсолют банка, рынок ипотеки вырос в 2-2,5 раза. “Этот год прошел под знаком ипотеки вторички. Но уже появляются редкие попытки кредитовать загородную и коммерческую недвижимость. Появляется даже такая экзотика, как кредит на гараж или машиноместо”, — говорит Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют банка. По данным опороса СПбИА, потенциальные заемщики позитивно оценивают изменения условий предоставления кредитов: большинство (30%) считают, что после кризиса дела с ипотекой обстоят лучше, чем до. Только 16% уверены, что условия ухудшились. При этом, несмотря на оптимистичные оценки, оформлять кредиты опрошенные не стремятся: большинство респондентов хочет обойтись на собственными силами (39%) или накопить (18%). От ипотеки потенциальные заемщики ждут, в первую очередь, снижения ставок. Павел Штепан полагает, что в следующем году эффективные ставки на вторичном рынке не опустятся ниже 12% в рублях. 24% опрошенных не готовы брать ипотеку, пока не повысится уровень их личного дохода. До кризиса этот сдерживающий фактор не лидировал. Сейчас же он опережает даже ожидание снижения первого взноса.
Дмитрий Алексеев считает, что конкуренция по размеру первоначального взноса наметится уже в начале 2011 года — большинство банков снизит порог до 10-15%. Но запрос на первоначальный взнос ниже 20%, по словам Павла Штепана, — “лакмусовая бумажка” для ненадежных заемщиков. В начале года банки разрешали заемщикам тратить на платежи в среднем 30% от зарплаты, сейчас — 45-50%.
В ходе семинара неоднократно поднимался вопрос: выживет ли заемщик на 10000 рублей в месяц? “Заемщики, которые готовы тратить на кредитные платежи больше половины дохода, через год начинают воспринимать эти платежи как тяжелое ярмо”, — отмечает Дмитрий Алексеев. По прогнозам Абсолют-банка, государство сохранит позиции на рынке, и лидерами останутся банки с государственным участием. Предложения коммерческих банков будут интересны покупателям, которые не считают дешевизну ипотеки единственным приоритетным параметром. Наберет обороты подзабытое кредитование в валюте, в том числе — по плавающим ставкам. Не останется без внимания сегмент заемщиков, вписавшихся в социальные программы. Коммерческие банки начнут адаптировать ипотечные продукты под субсидирование. Дмитрий Алексеев уверен: “Клиенты, которых из всего спектра банковских услуг интересует только ипотека — вымирающий вид”.
Коммерческие банки будут рассматривать ипотечного заемщика как потенциального потребителя широкого спектра других услуг, а значит — уделять больше внимания обслуживанию уже после выдачи кредита. К 2011 году Абсолют банк планирует реализовать такой комплексный подход на практике и ввести ставки, дифференцированные по признаку “понятности” клиента. На наиболее выгодные условия при таком подходе смогут рассчитывать старые клиенты банка, решившие взять ипотечный кредит.
Игра на понижение
Важным событием для петербургского рынка недвижимости стал организованный в рамках выставки жилищный аукцион на понижение цены. Подобное мероприятие проводилось в городе впервые. Торги на понижение — так называемый “голландский аукцион” — рассчитаны на продавцов, которые спешат с реализацией объекта, и на покупателей, рассчитывающих на существенную скидку. Стартовая цена опускается (не ниже установленного в конкурсной документации минимума), пока не найдется первый претендент. Если желающих купить объект оказывается несколько, ставки идут на повышение. Шаг при повышении меньше, чем при понижении.
На аукционе было продано три лота, один из них — по минимальной цене. Однокомнатная квартира в Курортном районе площадью 48,21 кв. м ушла с молотка за 3,06 млн рублей при начальной цене в 3,6 млн. Единственный претендент на этот объект сделал ставку, когда стоимость снизилась до предела. По двум другим лотам — квартирам в строящемся доме во Всеволожске — торги пошли на повышение. За однокомнатную квартиру площадью 34,64 кв. м двое претендентов начали бороться на минимальном значении, но подняли цену всего на 10000 рублей. В итоге объект был продан за 1,91 млн рублей (стартовая цена — 2,24 млн). Желающие купить двухкомнатную квартиру в том же доме начали повышать ставки, когда цена еще не достигла нижней планки. Тем не менее, лот был продан на 450 тыс. рублей дешевле стартовой цены. “Петербургский жилищный аукцион” готовил первые торги полтора месяца. Пока такой инструмент продаж непривычен, но директор Паукциона Федор Никитин отмечает значительный интерес со стороны игроков рынка, особенно после того, как реализация трех лотов доказала эффективность схемы. Следующий аукцион запланирован на конец января.
Загородные фобии: кадастровая оценка и сосульки
Оживленно прошел семинар по оценке загородных объектов. Тема оказалась востребованной в свете грядущей массовой оценки для пересмотра налогообложения. Собственники загородных домов обеспокоены возможным повышением налоговых выплат. Если такая проблема действительно возникнет, эксперты советуют провести индивидуальную оценку для корректировки результатов массовой оценки. Посетителям разъяснили, что переоценка для изменения завышенной кадастровой стоимости окупится примерно за год в том крайнем случае, если ставка налогообложения подскочит в 8-10 раз. (Оценить объект у специалиста в индивидуальном порядке обойдется в среднем в 15-20 тыс. рублей на дом с участком в 10 соток).В том, что касается коттеджной застройки, прошедшую зиму эксперты назвали индикатором неудачных проектов, вспомнив проблемы с сосульками и сугробами, и посоветовали потенциальным покупателям присмотреться к объектам уже сейчас, зимой. Чтобы проверить, как в приглянувшихся поселках справляются с суровыми погодными условиями.
Александра Никанорова
